Locazione: Può il locatore mandare via il conduttore prima della scadenza del termine contrattuale?
1.DISTINZIONE TRA RECESSO E DISDETTA.
Il recesso si differenzia dalla disdetta perché opera durante il periodo contrattuale, risolvendo il contratto prima della scadenza del termine naturale, senza la necessità di attendere la scadenza dei quattro anni previsti contrattualmente (nell'ipotesi di un contratto quadriennale) o dei sei anni (qualora il contratto di locazione preveda il termine di sei anni).
Una volta comunicata la disdetta, invece, la scadenza del contratto resta sempre quella naturale, ossia quella prevista dal contratto di locazione sottoscritto tra le parti. In tal modo, il contratto semplicemente non si rinnoverà automaticamente. La disdetta opera, pertanto, solo al momento delle scadenze previste contrattualmente, ossia ogni due anni (contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato), ogni quattro (contratto di locazione ad uso abitativo canone libero) oppure ogni sei anni (contratto di locazione commerciale).
2.RECESSO DEL PROPRIETARIO.
Generalmente al proprietario non è concesso recedere anticipatamente dal contratto di locazione, ma dovrà attendere la sua naturale scadenza.
L'art. 1612 del Codice civile stabilisce, tuttavia, una eccezione alla regola generale predetta. Tale articolo disciplina, infatti, il recesso convenzionale del locatore e prevede che "Il locatore che si è riservato la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali". Tuttavia, tale norma si deve intendere tacitamente abrogata dalla Legge sull'Equo canone del 27 luglio 1978, n. 392, la quale, all'art. 29, ha ricondotto tale ipotesi ai casi (che vedremo in seguito) in cui il proprietario può negare la prima rinnovazione del contratto di locazione, evitando così il rinnovo automatico al momento della prima scadenza, ma senza poter porre fine anticipatamente al contratto per tale motivo.
3. RECESSO DEL CONDUTTORE.
Solo il conduttore (inquilino) ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento:
1) avvalendosi dell'apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, oppure
2) invocando la presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998) da specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, a mezzo lettera raccomandata o a mezzo pec, almeno 6 mesi prima. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, infatti, può invece recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con un preavviso di almeno sei mesi.
4. DISDETTA DEL PROPRIETARIO AL MOMENTO DELLA PRIMA SCADENZA CONTRATTUALE.
Al momento della prima scadenza del contratto (al secondo, quarto o sesto anno, a seconda del tipo di contratto sottoscritto) la disdetta può essere data dal proprietario solamente nei casi espressamente stabiliti dall'art. 29 della legge n. 392 del 1978, ossia quando egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Al di fuori di questi casi non è consentito al locatore negare all'inquilino la rinnovazione del contratto alla prima scadenza.
Per ciascuno dei motivi indicati, in ogni caso, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione all'inquilino almeno sei mesi prima della scadenza se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.
5. DISDETTA DEL PROPRIETARIO DOPO LA PRIMA SCADENZA CONTRATTUALE.
Una volta che il contratto si sia già rinnovato automaticamente una prima volta, il locatore potrà inviare la propria disdetta non motivata che opererà al momento della seconda scadenza, evitando che il contratto si rinnovi automaticamente una seconda volta.
Infatti, in vista della seconda scadenza, la disdetta non deve più essere motivata come invece era richiesto per la prima scadenza.